Steeds meer beroep op onze innovatiekracht

“Om uit te leggen waarom So You Think You Can BUILD zo belangrijk is voor Domijn – en andere woningbouwcorporaties – neem ik even een aanloop. Er zijn in de afgelopen 10 jaar veel veranderingen geweest. We zien andere vormen van gebiedsontwikkeling en niet meer de grootschalige stedelijke vernieuwing met de hieraan gekoppelde subsidiestromen. We kregen een verhuurdersheffing, vennootschapsbelasting, ATAD (een extra belasting heffing, die onbedoeld ook door woningcorporaties moet worden betaald). Als we dat combineren met de grote opgaven, zoals de energietransitie, dan moeten we innoveren in bouw en inkoop om de betaalbaarheid voor de klant te blijven bewaken. Anders dan in het verleden, kunnen we nu geen onrendabele activiteiten meer opzetten.
We zijn weliswaar op onze balansen ‘rijker’ geworden doordat onze woningvoorraad meer waard is geworden, maar daarmee is onze kasstroom niet verbeterd. Met de overwaarde van mijn huis kan ik de boodschappen bij Albert Heijn niet betalen. Als we alleen al kijken hoeveel effect wij over de komende decennia ervaren van het niet verhogen van de huren in corona-tijd, dan wordt de financiële bandbreedte steeds krapper. Degene die daar uiteindelijk de dupe van is, is de bewoner.

In onze woningvoorraad zijn we van oorsprong veelal ingericht op gezinnen, maar inmiddels bestaat 80-85 % van onze bewoners uit 1- en 2-persoonshuishoudens, vaak ouderen. Veel jongeren kunnen starten als 2-verdieners en gaan door naar koopwoningen, zeker nu de hypotheekrente zo laag is. Door passend toewijzen hebben wij de middengroep in feite weggedrukt naar dure huur of koop. Sociale huur is voor heel veel groepen gewoonweg te duur geworden.
Om alle heffingen te kunnen betalen hebben we de huren immers extra moeten verhogen. Wij dragen inmiddels een kwart van onze inkomsten af aan heffingen. De investeringsruimte wordt steeds kleiner.
Daar komt bij dat door andere omgevingsfactoren, zoals de uitstroom uit maatschappelijke opvang of psychiatrische hulpverlening, de zelfredzaamheid van onze bewoners sterk achteruit gaat. Omdat wij als woningbouwcorporatie 24/7 bereikbaar zijn, komen problemen buiten “kantoortijd” ook vaak bij ons en niet bij de gemeente en de zorgpartijen waar deze eigenlijk thuishoort. Er is dus op meerdere punten een mismatch. Als je dit allemaal zo leest, dan klinkt het als een klaagzang. Zo is het niet bedoeld. Het maakt wel dat wij anders kijken naar onze (bouw)opgaves.

We bevinden ons in het interbellum van traditioneel bouwen naar woningen die kant & klaar uit de woonfabrieken komen. We zijn onderweg van bouwers naar leveranciers, maar we zijn er nog niet. Wat de kans is in deze challenge, is het van meet af aan kijken naar ontwerpen van kleinere woningen. Voorheen hanteerden we vaak de kaasschaafmethode op wat grotere woningen, maar daarmee haalden we geen besparingen. Voor echte innovaties moeten we af van het: ‘wie betaalt, bepaalt’. Als corporaties moeten we durven loslaten. Oók aan de kant van de concept-aanbieders. Als we de woningbouw zien als het uitzoeken van een auto, dan blijven er echt meer dan voldoende keuzes over in uitvoering, kleur etc. Je kunt je ook afvragen in hoeverre onze huurders zitten te wachten op eindeloze keuzemenu’s. Bovendien mag er best kwaliteitsverschil zitten in een auto van een halve ton en een auto van een ton.

De challenge zet vraagstukken rondom total cost of ownership op scherp en ik ben heel benieuwd naar de oplossingen. Het langjarig denken zit vaak niet in het DNA van de traditionele bouwer, die gewend is om risico te verleggen. We hebben behoefte  aan andere manieren van kijken naar exploitatie. Ook vanuit de gemeenten moet anders gekeken worden naar het verdienmodel van vergunningen en de welstand. Aan de voorkant van het proces worden veel kosten gemaakt omdat ieder project uniek aangevraagd moet worden met allerlei doorrekeningen. Is dat bij conceptwoningen echt nog nodig?

Tussen de woningbouwcorporaties onderling merk ik dat de geest rijp is voor meer samenwerking. We gingen van concurrentie, naar concullega’s, naar netwerkpartners. Hoe meer corporaties zich aansluiten bij deze challenge, hoe beter. We kampen namelijk bijna allemaal met hetzelfde probleem om onze woningportefeuille financieel verantwoord passend te maken. Laten we waken dat onze bewoners niet dubbel slachtoffer zijn: ze krijgen én geen goed woonproduct meer omdat er niet wordt geïnvesteerd, én ze zien de wijk achteruit gaan. Dus geen treurnis, of ach-en-wee, maar op naar gezamenlijke innovatiekracht; het MOET!”

Projectlid John Lammers
is relatiebeheerder bij Woningcorporatie Domijn in Enschede

Terug naar de challenge pagina.

Meer van deze posts

rick wielens

Margot Nijkamp