De realisatie van tijdelijke woningen door Zayaz in de Groote Wielen en de vergevorderde plannen van Area voor eenzelfde aanpak in Uden.
De volledig prefab Barli Base woning voor 1- en 2 persoonshuishoudens.
Wat is er innovatief aan de tijdelijke woningen van Zayaz en Area?
Natuurlijk zijn de woningen die gerealiseerd worden voor Zayaz in de Groote Wielen en het MOOS woningconcept van In The Middle Of Our Street waarover ze in gesprek zijn met Area in de Leijgraaf innovatief. Naast circulair en verplaatsbaar bieden de woningen van In The Middle Of Our Street de kwaliteit van een permanente woning. Wat het nog innovatiever maakt is de nauwe samenwerking tussen woningcorporatie en de gemeente. Het probleem van tijdelijke woningen voor woningcorporaties is de exploitatiebegroting. Om die rond te krijgen is het noodzakelijk dat er een gegarandeerde eindlocatie is, en die moet de gemeente bieden. In een korte heldere presentatie vertelde Kathy van Grinsven van Area over deze samenwerking. Geholpen door Kathy’s eigen achtergrond als voormalig projectmanager gebiedsontwikkeling van de gemeente ’s-Hertogenbosch, was het wederzijds begrip voor de op te lossen uitdagingen tussen de woningcorporatie en de gemeente de sleutel voor succes.
Wat is er zo innovatief aan de Barli Base woning?
De Barli Base woning die als voorbeeld woning staat opgesteld naast de nieuwe fabriek van Barli is een lichte woning en voelt vooral ruimer dan het oppervlak van 33m2 doet vermoeden. Tijdens het bekijken van de woning deelde een collega van een woningcorporatie een heel interessant inzicht dat typisch is voor deze kleinere woningtypes. De doelgroep, bestaande uit bijvoorbeeld jongeren die zelfstandig willen gaan wonen, is razend enthousiast over deze woningen. Het probleem is dat de doelgroep niets te vertellen heeft over het wel of niet besluiten tot bouwen van dergelijke woningen. Dat ligt bij bestuurders van woningcorporaties en gemeenten. En die struikelen over het geringe oppervlakte en hun vooroordelen over conceptueel gebouwde woningen. Ik noem dit altijd met enig schroom het Philips iPod probleem. Toen de uitvinder van de iPod, Tony Fadell, bij Philips werkte vond hij vooral onbegrip voor zijn ideeën. Ietwat op leeftijd zijnde witte mannen zagen niet wat je toch moest met een apparaat met 100 liedjes. Bij Apple zagen ze dat wel. So you think you can BUILD laat zien dat de oplossingen er zijn voor betaalbare, kleinere woningen voor 1- en 2 persoonshuishoudens, zo nodig zelfs in verplaatsbare uitvoering. De doelgroep wil ze dolgraag. Nu nog de jongere-oudere bestuurder die met de vrijstaande woning als referentiekader moeite heeft zich te kunnen verplaatsen in de doelgroep. Dan hebben we pas echt een innovatie en wellicht een deel van de oplossing voor het vooral kwalitatieve woningtekort dat we in Nederland hebben.
Finale So you think you can BUILD: energiek, ambitieus en veelbelovend
De winnaars zijn bekend. Op woensdag 7 juli vond de finale plaats van de So you think you can BUILD challenge. De spannende middag is pas het begin. Er komt een gegarandeerd vervolg waarin de innovatieve concepten de praktijk van de nieuwbouw gaan veranderen.
Je voelt de zaal swingen tijdens deze finale. En niet alleen als Our house in the middle of the street uit de luidsprekers klinkt. Het liedje is de naamgever van finalist ‘in the Middle Of Our Street’. De hele middag hangt er een hoopgevende energie in de lucht. Is het omdat mensen elkaar weer echt ontmoeten? De finalisten en een beperkt aantal genodigden zijn live aanwezig in deze grote theaterzaal van het conference center op de High Tech Campus in Eindhoven. De energie is ook voelbaar bij de deelnemers die het ‘hybride event’ elders via een livestream volgen. Ruim 260 medewerkers van woningcorporaties, bouwers en maakindustrie willen vanmiddag zien welke inzendingen de So you think you can BUILD challenge gaan winnen.
Hoopvol en veelbelovend De competitie heeft creativiteit losgemaakt. Dat is wat iedereen tijdens deze finale voelt. ‘De woningbouwopgave is groot en gaat gepaard met een nog grotere noodzaak van een omslag naar groen’, zegt de directeur Woningmarkt van BZK Marja Appelman in een videoboodschap. ‘Daarom is het ministerie blij met de prijsvraag. De markt heeft met deze challenge laten zien wat ze kan. En die ontwikkelingen zijn hoopvol en veelbelovend.’ Eind januari daagden tien woningcorporaties uit Brabant, Limburg en Twente de markt uit samen met het Netwerk Conceptueel Bouwen en Aedes, onder leiding van ESTI. De urgentie is duidelijk: innovatie is hard nodig om versneld veel betaalbare nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Vooral grondgebonden en gestapelde woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens met een huur onder de eerste aftoppingsgrens van 634 euro zijn nu nauwelijks rendabel aan te bieden. Voor deze Product Markt Combinaties 2 en 7 uit De Woonstandaard ging de challenge op zoek naar nieuwe, slimme concepten. Niet alleen betaalbaar in aanschafkosten, maar gedurende de hele levensduur: dus in de total cost of ownership. En ook nog duurzaam, circulair en levensloopbestendig. De selectiecommissie – met vertegenwoordigers van de tien corporaties – werd overdonderd door 94 inzendingen van in totaal 52 partijen. Allemaal van hoge kwaliteit, zegt juryvoorzitter en hoogleraar Architecturale Engineering TU Delft, Thijs Asselbergs. De jury koos uiteindelijk zes finalisten. Bekijk hun oplossingen in de zes filmpjes op de site So you think you can BUILD.
Aan de tand gevoeld Verwachtingsvol en gespannen zitten de teams van de finalisten nu in de zaal. De mensen van Dura Vermeer, Tala, The New Makers, Jan Snel BV, Elk BV en in the Middle Of Our Street. Vanmiddag geven ze allemaal nog een korte pitch op het podium om hun inzending aan te prijzen. Daarbij worden ze stevig aan de tand gevoeld door de jury. Ze krijgen scherpe, inhoudelijke vragen om te laten zien hoe groot de kans is dat ze hun plannen echt in de praktijk kunnen realiseren. Hoe zit het precies met de kosten, wil de jury weten. Wat betekent jullie project concreet voor de samenwerking met corporaties? Hoeveel differentiatie in gevelbeelden zijn er mogelijk? Is jullie concept wel in een stedelijke omgeving toepasbaar? Wat betekent deze oplossing voor de leefbaarheid in de wijk? Hoe duurzaam is het? En hoe staat het met de geluidsnormen, met de brandveiligheid?
Uiteindelijk is ook de jury wat nerveus als ze de winnaars bekend maken. De Uuthuuskes – na een cursus van één dag in elkaar te zetten – van The New Makers winnen de categorie voor de PMC 2 Grondgebonden Levensloopbestendige woningen. De uitvouwbare woningen van Leven buiten de Lijntjes van Dura Vermeer halen de categorie PMC 2 Grondgebonden Reguliere Woning binnen. En met de robuuste gestapelde gebouwen van het concept MOOS is in the Middle Of Our Street de winnaar van de PMC 7 categorie, de Gestapelde Levensloopbestendige woning.
Tastbare ambities Deze challenge eindigt niet na vandaag. Dat is ook een van de redenen waarom de ambitie hier haast tastbaar aanwezig is. Er komt een gegarandeerd vervolg, zegt NCB-directeur Olga Görts. Elke winnaar gaat aan de slag om in opdracht van de deelnemende corporaties een proefserie van 20 woningen te realiseren. ‘Wij zijn er in ieder geval helemaal klaar voor’, zegt Tine-Loes Hemmes van Dura Vermeer. ‘Het enige wat wij nu nodig hebben, zijn locaties en de vraag van de opdrachtgevers. Dus kom maar op, corporaties!’ Joost Hoffman van in the Middle Of Our Street benadrukt dat de sleutel van het vervolgsucces van de challenge ligt in een constante flow van productie. Hij verheugt zich op het werken voor woningcorporaties. Juist de problemen op de woningmarkt voor sociale en middenhuur waren nog maar anderhalf jaar geleden de aanleiding voor de start van in the Middle Of Our Street. ‘Het is niet zo moeilijk om innovatief en duurzaam te bouwen voor de bovenkant van de markt’, zegt Joost. ‘Daar ligt dan ook niet onze maatschappelijke betrokkenheid.’ Nadia Remmerswaal van The New Makers benadrukt nog eens waarom de challenge is uitgeschreven. ‘De helft van het afval wereldwijd en een kwart van de CO2-uitstoot komt voor rekening van de bouw. En als sociale huurwoningen betaalbaar zijn, is de architectonische kwaliteit laag. Wij kunnen dat helpen veranderen.’ Daarbij helpt het als corporaties straks aangeven wat er nodig is om proefseries zo in te richten dat snelle opschaling mogelijk is, vervolgt ze.
Die opschaling zal nog lastige hobbels kennen, erkent Rogér Gorts, projectmanager van Area. Met Wonen Zuid is deze corporatie de kartrekker van de challenge. ‘We gaan nu samen uitzoeken hoe we dat in de praktijk gaan doen. ‘Er liggen in ieder geval drie mooie concepten met heel veel potentie’, zegt Ingrid Storms, projectadviseur van Wonen Zuid. ‘Daarmee gaan we zaken in beweging brengen.’ Beiden doelen daarbij onder meer ook op de rol van de gemeenten bij nieuwbouw. Dat zorgt vaak voor vertraging. En dat kost tijd en geld. Corporaties en conceptontwikkelaars moeten dus in gesprek gaan met gemeenten. NCB-bestuurder en professor of Housing Institutions & Governance TU Delft,
Marja Elsinga deed vanmiddag al eerder een oproep: ‘Gemeenten, verdiep je in de mogelijkheden van conceptueel bouwen.’
Catalogus voor de toekomst De markt heeft de uitdaging opgepakt. Dat er een vervolg komt, is zeker. Dat zegt ook Aedesvoorzitter Martin van Rijn in zijn videoboodschap. Corporaties zullen uiteindelijk hun vragen bundelen in bouwstromen zodat de oplossingen van de challenge breder opgepakt worden. De challenge is een boost om door te pakken. Niet alleen voor de drie winnaars en de andere drie finalisten. Alle 52 inzenders kunnen hun concepten het komende jaar laten zien binnen het NCB. Tot en met vrijdagmiddag presenteren zij hun oplossingen op het digitale Beursplein. Na de zomer zijn ze te zien op Conceptenboulevard.nl. ‘En dat is een prachtige catalogus voor een veelbelovende toekomst’, zegt Thijs Asselbergs.
Eind januari daagden tien woningcorporaties uit Brabant, Limburg en Twente samen met het Netwerk Conceptueel Bouwen en Aedes, onder leiding van ESTI de markt uit. Welke innovaties biedt de markt op het gebied van betaalbare sociale huurwoningen?
In mei sloot de inzendtermijn en kwamen maar liefst 94 inzendingen binnen. Juryvoorzitter professor Thijs Asselbergs is onder de indruk van de kwaliteit en verscheidenheid aan voorstellen en is aangenaam verrast door het grote aantal aanbieders. Aedes, Netwerk Conceptueel Bouwen en ESTI zijn samen met de direct betrokken woningcorporaties eveneens verheugd over het rijke aanbod dat voor de gehele corporatie sector in Nederland veel waarde zal bieden.
Uit de 94 inzendingen koos de jury uiteindelijk in totaal 6 finalisten, 2 per uitgevraagde Product-Markt-Combinatie. De belangrijkste uitdaging ligt voor So you think you can BUILD in de betaalbaarheid van de woningen. Bij de afwegingen werd veel extra diversiteit in expertise meegenomen naast de TCO (total cost of ownership), zoals het ontwerp, de duurzaamheid, de circulariteit en de levensloopbestendigheid.
De finalisten zijn:
Voor PMC-2: Grondgebonden Reguliere Woning:
Dura Vermeer met “Buiten de Lijntjes Leven” – basis
Tala met “Tala NERF”
Voor PMC-2: Grondgebonden Levensloopbestendige Woning:
The New Makers B.V. met “Uuthuuske PMC2LLB”
Jan Snel B.V. met “Slimmer Wonn”
Voor PMC-7: Gestapelde Levensloopbestendige Woning:
elk® met “Elk TransforMEER”
In the Middle Of Our Street met “MOOS”
Vanuit de jury, Aedes, NCB en ESTI de hartelijke gelukwensen aan de finalisten.
Uitnodiging finale-event 7 juli Op woensdag 7 juli 2021 is het finale event van de So you think you can BUILD challenge! Tijdens dit event zal de jury de finalisten vragen stellen over hun inzending en wordt de winnaar bekend gemaakt. De finale is een hybride event. Naast de finalisten zal een beperkt aantal genodigden live aanwezig zijn. De finale wordt live uitgezonden en gestreamd vanuit de High Tech Campus Eindhoven. Bent u er ook bij? Meld u aan via Hopin om het finale-event online te volgen.
Gerard Erents is al lange tijd actief in en om sociale woningbouw. Zo vervult hij bijvoorbeeld een aantal commissariaten (Domesta, Rijswijk Wonen en WSG) en is hij actief betrokken bij de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties.
95% van de vraagstukken zijn hetzelfde!
“Toen mij gevraagd werd zitting te nemen in de jury voor So you think you can BUILD, heb ik vrijwel meteen ‘ja’ gezegd. We staan op een omslagpunt in de woningbouw, niet alleen qua architectuur. Ik zag dat deze challenge een combinatie van onderwerpen adresseert, die van belang zijn voor de haalbare sociale woningbouw: betaalbaarheid, duurzaamheid en reproduceerbaarheid. Dit is vooral van belang voor de 1- en 2-persoons huishoudens, voor zowel de jongeren als de senioren, waar grote nood aan is. Eengezinswoningen hebben we meer dan voldoende, maar de doorstroom komt niet op gang. Je ziet dat aan het aantal mutaties van huurders bij de corporaties. Die zijn gedaald van 9-10 % naar nu zo’n 3-4 %. Er zijn gewoonweg geen goede, betaalbare alternatieven voor doorstroming – ook niet in de goedkopere koopwoningen. De reproduceerbaarheid zal vooral moeten komen uit het produceren in de fabriek en het assembleren van woningen op locatie. Het gekke is dat we dat voor particuliere villa’s heel normaal vinden, dat er grote modules naar de bouwplaats komen, terwijl voor de sociale woningbouw het ‘stenen stapelen’ toch nog veel toegepast wordt. Het is essentieel dat we de bouwstroom zullen versnellen om de woonlasten verder te kunnen beperken.
Helaas is het zo dat voor woningcorporaties er in feite een soort ‘premie’ zit op geen acties ondernemen. Als je niets doet, kun je ook geen problemen binnenhalen. En de markt zit toch wel op je te wachten, als je bedenkt dat we soms 6000 reacties krijgen op een woning. Ofwel: passiviteit wordt niet afgestraft door de markt. Het hangt dus af van de interne ‘drive’ om als maatschappelijke organisatie te functioneren. Hierbij hoort een appèl aan het innovatieve karakter van de bestuurders en hun toezichthouders om juist wél een aantal zaken in beweging te brengen. Gemeenten delen hierin het belang, dat de leefomgeving voor de burger – de bewoner – beter wordt.
De grote kans die deze challenge biedt, is dat 95 procent van de vraagstukken waar woningcorporaties voor staan hetzelfde zijn. We zien dat corporaties de reflex hebben teveel één voor één te willen innoveren. Natuurlijk willen ze graag de unieke 5 procent zelf blijven beheren – nét dat even anders – maar als die 5 procent zo’n 30 procent van je kosten beslaan, slik die dan maar even in. Overigens betekent de 95 procent aan gedeelde uitdagingen zeer zeker níet, dat we de woningen hetzelfde moeten maken. De woningen moeten er aantrekkelijk uit blijven zien, zodat mensen zelf ook willen investeren in het bijhouden van hun eigen omgeving. Als mensen met plezier wonen, dan zien de wijken er beter uit. Creëer gezamenlijke binnentuinen, waar mensen elkaar ontmoeten. De reactie is vaak: dat is te duur, maar als je dat vergelijkt met de kosten die we nu soms moeten accepteren, dan zijn die paar bloembakken peanuts in vergelijking. De uitdaging zit ‘m dus in de combinatie van deze factoren: betaalbaar, duurzaam, reproduceerbaar en toch nog steeds mooie woningen.
We kunnen door op deze wijze te werken aan innovatie erg veel van elkaar leren. Niet alleen als woningcorporaties onderling, maar zeker ook met de know-how van de partijen die deelnemen aan de challenge als aanbieder. Zij hebben er op hun beurt baat bij dat ze kansen krijgen hun innovaties verder in de markt te zetten en uit te testen.
De volgende uitdaging is dat we het klimaatneutraliteit aanpakken zonder dat de woonlasten omhoog gaan. We praten veel over participatie in onze maatschappij. Daar hoort een tevreden klant bij. Als je klant niet tevreden is dan wordt de participatie ook minder. Nu moeten we de politiek nog leren om te spreken over woonlasten en niet over huur. We hebben nu in de waan van de dag de bevriezing van de huren. Dat lijkt een goed idee, het klinkt leuk, maar daarmee haal je de investeringscapaciteit van de corporaties naar beneden. Breng het in de toekomst juist onder in een pot, waarbij je de bewoners betrekt om hun omgeving beter en duurzamer te maken. Technologie is hierin slechts een middel, geen doel op zich.
Wat ik nog mee wil geven, is: hoe zorgen we nu dat de oplossingen breder opgepakt worden? Er zijn een aantal woningcorporaties die zich hier aan verbonden hebben. Ik zou Aedes en de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties willen oproepen om hier veel publiciteit aan te geven, zodat de opgedane kennis veel verder verspreid wordt.”
Jurylid Gerard Erents actief in en om sociale woningbouw
De inzendtermijn voor de So you think you can BUILD Challenge is gesloten. Met ruim 90 inzendingen is het duidelijk: conceptueel bouwen leeft!
De komende 10 jaar moeten zo’n één miljoen nieuwe woningen gebouwd worden, waarvan ca 30% in de sociale huursector. De opgave is enorm en vraagt om innovatieve oplossingen, mede in het kader van kwaliteit en betaalbaarheid!
Uitnodiging finale-event 7 juli Op woensdag 7 juli 2021 is het finale event van de So you think you can BUILD challenge! Tijdens dit event zal de jury de finalisten vragen stellen over hun inzending en wordt de winnaar bekend gemaakt. De finale is een hybride event. Naast de finalisten zal een beperkt aantal genodigden live aanwezig zijn. De finale wordt live uitgezonden en gestreamd vanuit de High Tech Campus Eindhoven. Bent u er ook bij? Meld u aan via Hopin om het finale-event online te volgen.
“De probleemstellingen van So You Think You Can BUILD zijn precies waar we mee bezig moeten zijn: snelheid, passendheid en betaalbaarheid. De challenge past naadloos in ons Actieprogramma Nieuwe Woonvormen en Zelfbouw. Ik draag dan ook graag bij als jurylid en ambassadeur van deze challenge om te komen tot goede oplossingen. We kunnen vanuit de provincie onze netwerken hiermee bereiken en partijen verbinden. De urgentie is hoog. Er is een grote behoefte; we hebben met spoed een groot volume aan woningen nodig en de total cost of ownership is nu nog een struikelblok.
Ik hoop dan ook dat we als jury concepten te zien krijgen die echt schaalbaar zijn en dat er nieuwe methodes van ontwikkeling naar boven komen. Deze challenge is een platform dat podium biedt aan nieuwe, vooruitstrevende innovaties. Wel vind ik het belangrijk dat we goed kijken naar de toepasbaarheid; zijn de concepten voldoende uitgekristalliseerd, dat we morgen aan de slag kunnen. Niet meteen vandaag, maar wel morgen. Natuurlijk mogen we niet afdoen aan de verduurzaming op klimaat, de PFAS uitdaging, stikstofproblematiek, de CO2 footprint en energietransitie, maar snelheid blijft één van de belangrijkste criteria.
Voor de organiserende woningbouwcorporaties is de relevantie de kans om te delen en hierdoor te vermenigvuldigen. Voor de deelnemers met de oplossingen bieden deze vormen van samenwerking de versoepeling om drempels weg te nemen in de keten. Nu zijn die samenwerkingen heel belangrijk, maar ik hoop natuurlijk dat de contractvormen de burger en de bewoner bereiken. Bijvoorbeeld met nieuwe oplossingen rondom de energiekosten. Ik kijk natuurlijk toch met een overheidsbril naar dit vraagstuk, en de burger dient vol in beeld te zijn.
Met dit platform kunnen we ook leren van andere blokkerende aspecten, zoals de krapte op de arbeidsmarkt en de ruimtelijke ordeningsprocessen. Ik verwacht dat we juist winst kunnen halen uit het conceptueel, fabrieksmatig bouwen. Dan heb je nog steeds vakmensen nodig met specifieke kennis, maar wellicht met andere talenten dan in de traditionele bouw. En in de ruimtelijke ordening liggen er kansen om snellere processen te introduceren.
Mijn voorstel aan mijn collega-juryleden gaat zijn: laten we kijken naar de transformatie-opgave. Welke plekken zijn nu bestemd waar over 10 jaar geen sprake meer is van groei? We hebben ook nu al te maken met krimpregio’s. Hoe kunnen we zorgdragen dat we geen leegstand krijgen op termijn? Als provincie doen we veel onderzoek naar de bevolkings-prognoses, waar gemeenten en woningbouwcorporaties goed gebruik van maken. Eén van de andere uitdagingen waar we voor staan, is het geclusterd wonen van ouderen. We hebben de Brabantse Stijlprijs uitgeschreven, deze derde editie draagt de titel ‘een thuis voor iedereen’, die gaat over de vorm en functie van woningen – over de architectuur. Natuurlijk gaat hier ook spelen: hoe snel en betaalbaar zijn deze concepten te realiseren? Dan kunnen we in Brabant dus mooie combinaties maken van de resultaten.”
Jurylid Erik Ronnes is gedeputeerde bij Provincie Brabant met portefeuille Ruimte & Wonen
“De woningbouwmarkt is onomkeerbaar in beweging. Inmiddels hebben we ruim 5 jaar ervaring met conceptueel bouwen en over de brede linie is dit positief. Het plaatsen gaat veel sneller en mensen wonen er graag. We hebben in ons portefeuilleplan staan dat minimaal 50 % van onze toekomstige woningen conceptueel gebouwd worden.
Het is interessant dat we met So You Think You Can BUILD de total cost of ownership over de duur van 50 jaar in beeld krijgen. We kijken dus niet alleen naar de investering maar ook naar de onderhoudskosten tijdens de levensduur. We zien dat we het nu al minder hebben over faalkosten dan in het verleden, omdat conceptueel bouwen efficiënter gaat dan traditioneel bouwen. Een uitdaging die we nog wel hebben, is dat we graag willen dat de lokale overheden onderdeel worden van de gehele oplossing. Want hoewel we in sommige gemeenten al werken met versnellingsteams, zijn de ‘proceskosten’ aan de voorkant nog altijd substantieel. Als we over de esthetische discussies heen kunnen komen, ontstaat er een win-win-win tussen overheid, markt en woningcorporaties.
We laten ons ook graag inspireren door hoe dit in andere werelden opgelost wordt. Neem bijvoorbeeld de autobranche, waar een APK verplicht is. Ik sluit me daarbij aan bij jurylid Rogier Donkervoort die pleit voor een keurmerk: Rijksdienst Woningtype Goedkeur. Dan verbinden we daar meteen een APWK aan: de Algemene Periodieke Woning Keuring in cycli over de gehele 50 jaar.
Innovatief denken zit bij Wonen Limburg in het bloed… We krijgen veel positieve reacties vanuit onze omgeving dat we ons als initiërende corporatie hebben aangesloten bij deze challenge. Ons doel is om voldoende aantallen betaalbare kleinere woningen realiseren. Hierbij is goede soberheid het devies en niet teveel maatwerk en keuzemogelijkheden. Dit vergt kadering en focus. Anders schieten we het doel voorbij. Ook onze bewoners zijn gebaat bij eenvoudige keuzemogelijkheden.
Ik merk dat ik energie krijg van deze vormen van samen pionieren. We hebben met corporaties tenslotte dezelfde volkshuisvestelijke opgave. Het is fijn om in dit soort trajecten de begeleiding en support te krijgen van Aedes, NCB en ESTI, omdat het soms ook spannend is om samen deze hobbels te nemen. De koudwatervrees is er nu vanaf, dus laten we dit groots oppakken. Alleen met voldoende schaalgrootte krijgen we de kostenkant onder controle, dus: hoe meer zielen, hoe meer vreugd. De jury wens ik een gezonde dosis realisme toe om de beweging naar betaalbaar volume voort te zetten.”
Koos Eggels is Adviseur Vastgoedstrategie bij Wonen Limburg
“Om uit te leggen waarom So You Think You Can BUILD zo belangrijk is voor Domijn – en andere woningbouwcorporaties – neem ik even een aanloop. Er zijn in de afgelopen 10 jaar veel veranderingen geweest. We zien andere vormen van gebiedsontwikkeling en niet meer de grootschalige stedelijke vernieuwing met de hieraan gekoppelde subsidiestromen. We kregen een verhuurdersheffing, vennootschapsbelasting, ATAD (een extra belasting heffing, die onbedoeld ook door woningcorporaties moet worden betaald). Als we dat combineren met de grote opgaven, zoals de energietransitie, dan moeten we innoveren in bouw en inkoop om de betaalbaarheid voor de klant te blijven bewaken. Anders dan in het verleden, kunnen we nu geen onrendabele activiteiten meer opzetten. We zijn weliswaar op onze balansen ‘rijker’ geworden doordat onze woningvoorraad meer waard is geworden, maar daarmee is onze kasstroom niet verbeterd. Met de overwaarde van mijn huis kan ik de boodschappen bij Albert Heijn niet betalen. Als we alleen al kijken hoeveel effect wij over de komende decennia ervaren van het niet verhogen van de huren in corona-tijd, dan wordt de financiële bandbreedte steeds krapper. Degene die daar uiteindelijk de dupe van is, is de bewoner.
In onze woningvoorraad zijn we van oorsprong veelal ingericht op gezinnen, maar inmiddels bestaat 80-85 % van onze bewoners uit 1- en 2-persoonshuishoudens, vaak ouderen. Veel jongeren kunnen starten als 2-verdieners en gaan door naar koopwoningen, zeker nu de hypotheekrente zo laag is. Door passend toewijzen hebben wij de middengroep in feite weggedrukt naar dure huur of koop. Sociale huur is voor heel veel groepen gewoonweg te duur geworden. Om alle heffingen te kunnen betalen hebben we de huren immers extra moeten verhogen. Wij dragen inmiddels een kwart van onze inkomsten af aan heffingen. De investeringsruimte wordt steeds kleiner. Daar komt bij dat door andere omgevingsfactoren, zoals de uitstroom uit maatschappelijke opvang of psychiatrische hulpverlening, de zelfredzaamheid van onze bewoners sterk achteruit gaat. Omdat wij als woningbouwcorporatie 24/7 bereikbaar zijn, komen problemen buiten “kantoortijd” ook vaak bij ons en niet bij de gemeente en de zorgpartijen waar deze eigenlijk thuishoort. Er is dus op meerdere punten een mismatch. Als je dit allemaal zo leest, dan klinkt het als een klaagzang. Zo is het niet bedoeld. Het maakt wel dat wij anders kijken naar onze (bouw)opgaves.
We bevinden ons in het interbellum van traditioneel bouwen naar woningen die kant & klaar uit de woonfabrieken komen. We zijn onderweg van bouwers naar leveranciers, maar we zijn er nog niet. Wat de kans is in deze challenge, is het van meet af aan kijken naar ontwerpen van kleinere woningen. Voorheen hanteerden we vaak de kaasschaafmethode op wat grotere woningen, maar daarmee haalden we geen besparingen. Voor echte innovaties moeten we af van het: ‘wie betaalt, bepaalt’. Als corporaties moeten we durven loslaten. Oók aan de kant van de concept-aanbieders. Als we de woningbouw zien als het uitzoeken van een auto, dan blijven er echt meer dan voldoende keuzes over in uitvoering, kleur etc. Je kunt je ook afvragen in hoeverre onze huurders zitten te wachten op eindeloze keuzemenu’s. Bovendien mag er best kwaliteitsverschil zitten in een auto van een halve ton en een auto van een ton.
De challenge zet vraagstukken rondom total cost of ownership op scherp en ik ben heel benieuwd naar de oplossingen. Het langjarig denken zit vaak niet in het DNA van de traditionele bouwer, die gewend is om risico te verleggen. We hebben behoefte aan andere manieren van kijken naar exploitatie. Ook vanuit de gemeenten moet anders gekeken worden naar het verdienmodel van vergunningen en de welstand. Aan de voorkant van het proces worden veel kosten gemaakt omdat ieder project uniek aangevraagd moet worden met allerlei doorrekeningen. Is dat bij conceptwoningen echt nog nodig?
Tussen de woningbouwcorporaties onderling merk ik dat de geest rijp is voor meer samenwerking. We gingen van concurrentie, naar concullega’s, naar netwerkpartners. Hoe meer corporaties zich aansluiten bij deze challenge, hoe beter. We kampen namelijk bijna allemaal met hetzelfde probleem om onze woningportefeuille financieel verantwoord passend te maken. Laten we waken dat onze bewoners niet dubbel slachtoffer zijn: ze krijgen én geen goed woonproduct meer omdat er niet wordt geïnvesteerd, én ze zien de wijk achteruit gaan. Dus geen treurnis, of ach-en-wee, maar op naar gezamenlijke innovatiekracht; het MOET!”
Projectlid John Lammers is relatiebeheerder bij Woningcorporatie Domijn in Enschede
“We hebben met een aantal woningbouwcorporaties de bittere noodzaak gezien om samen op te trekken in het opzoeken van nieuwe oplossingen. We worstelen allemaal al langere tijd met het realiseren van betaalbare nieuwbouw, bijvoorbeeld levensloopbestendige woningen voor ouderen.
De beweegreden om dit te initiëren zijn eenvoudig: je hebt de schaalgrootte nodig om naar de juiste prijs-/kwaliteitverhouding te komen. Zo was vroeger een leren bank alleen weggelegd voor de ‘happy few’, maar door de vraag goed te adresseren kon IKEA deze markt aan met een groot toeleveringsnetwerk. Het resultaat: toegang voor een veel groter publiek.
We zijn nu met 10 woningbouwcorporaties initiator van deze challenge. Als zich meer corporaties aansluiten, wordt de schaal steeds beter en kan dit dienen als vliegwiel om de innovatieve oplossingen goed te implementeren.
Ik hoop dan ook dat ontwikkelaars van concepten zich uitgedaagd voelen om samen te werken aan duurzame oplossingen voor de kleinere woningen die we zo hard nodig hebben. We horen van onze bestaande bouwpartners dat ze zich getriggerd voelen om tijd, energie en kennis te investeren om met een goede nieuwe oplossingen te komen. Ze houden die nu nog geheim voor ons om deel te kunnen nemen in de challenge. Dat is natuurlijk een mooie ontwikkeling.
Als jurylid van So You Think You Can BUILD wil ik ook duidelijk de blik van de klant, de gebruiker, meenemen. Wat is het gebruiksgemak voor de bewoner? Welke slimme innovaties helpen om de woningen betaalbaar en nog steeds fijn bewoonbaar te maken? Ook wil ik waken dat de esthetische functie overeind blijft, met de mogelijkheid van eigen identiteit. Het is belangrijk dat bewoners zich kunnen identificeren met hun woning en dat het niet te herkenbaar is als sociale woningbouw. Dat in Eindhoven, Nederweert en Roermond ongeveer hetzelfde concept gebouwd wordt, is natuurlijk geen enkel probleem.
De volgende uitdaging die ik zou willen aanpakken, is het bouwen van ‘tiny houses’ voor starters. Als we in samenspraak met de gemeentes de tijdelijke locaties die we hebben met flexibele, goedkopere varianten kunnen bebouwen, dan kunnen we de voorraad uitbreiden. Zo kunnen jongeren die nu thuis blijven wonen een eigen opstartplek krijgen. Ook hiervoor is innovatie en schaalgrootte nodig.”
Thijs Asselbergs is hoogleraar Architectural Engineering aan de TU-Delft, praktiserend architect en juryvoorzitter voor So You Think You Can BUILD.
De Kracht van het Optellen
“Als deeltijd hoogleraar ben ik actief bezig met studenten om ontwerpend onderzoek te doen en om ze te gidsen in het creëren van goede oplossingen. Als architect spreek ik regelmatig met woningbouwcorporaties. De factor betaalbaarheid van de bouw hangt er altijd boven. Krijgen we het voor elkaar in duurzaamheid en circulariteit? Soms gaat dat direct over geld, maar betaalbaarheid heeft ook te maken met het ervaren en creëren van waarde.
Wat deze challenge relevant maakt, is dat de nieuwbouw van vandaag de renovatie van morgen is. Kwaliteit is tenslotte duurzaamheid. Wanneer we dus goed kijken naar wat we allemaal mee moeten nemen naar de toekomst – de opgave om de planeet goed achter te laten voor volgende generaties – dan kunnen we dat alleen maar oplossen door synergie te vinden in de keten. Van overheid, corporatie, bouwer tot en met de participatie van de bewoner. Als we met elkaar opschalen, innoveren en opnieuw valideren dan zetten we de stappen die hiervoor nodig zijn.
We moeten de bestuurders van de woningbouwcorporaties die So You Think You Can BUILD hebben geïnititeerd echt koesteren. Noem ze de Elon Musks van corporatie-land! Zij creëren de kans om de dromen voor beter en betaalbaarder wonen te realiseren. Zij snappen dat we elkaar moeten helpen. Laat ik het omdraaien: Als je je bij een dergelijk initiatief niet aansluit, mis je de toegang tot oplossingen, waardoor je in de toekomst tegen problemen aanloopt.
Ik verwacht dat we in conceptueel bouwen oplossingen krijgen die automatisering en robotisering behelzen. Alhoewel er helemaal niets op het ambacht van de timmerman of -vrouw tegen is; de tijd van traditioneel bouwen in grote projecten is voorbij. We hebben überhaupt onvoldoende menskracht om aan de vraag te kunnen voldoen, dus zijn we genoodzaakt om hier vervangende methodes voor op te zoeken. Hoe kunnen we het bouwproces slimmer inrichten?
Aan de deelnemers heb ik een oproep: doe mee om kennis en experimenten te delen. Hierbij gaat het niet om het prijsgeven van je intellectueel eigendom, maar het gaat om de integraliteit van de oplossingen; het causaal verband en de kracht van het optellen. Als we open zijn in het delen, dan kom je op innovatie: 1+1=3. En heb je een interessante deel-oplossing, dan wil ik binnen de jury het gesprek aan om ook deze in het zonnetje te zetten. Kleur vooral een beetje buiten de lijnen, wees vernieuwend en onderscheidend. De bouw staat onderaan qua innovatieve kracht en is mede-veroorzaker van o.a. CO2 en het energetische stuk. We hebben dus ‘new school’ nodig.
Voor de periode ná de challenge hoop ik dat we kunnen kijken naar wet- & regelgeving om slimmer om te gaan met wat we willen bereiken. Dan kunnen we ook besluiten welke andere prikkels hier een gunstig effect op kunnen hebben. Op dit moment is het bouwbesluit een sterk bepalende factor. Als we andere criteria durven te agenderen – bijvoorbeeld minder sloop – dan krijgen we betere toekomstbestendige oplossingen.”
